不動産投資の目標を決める
「どの物件を買うか選ぶより先に、目標を決めなさい」
師匠である先輩大家からアドバイスもらいました。師匠は、すでに7棟所有しておりサラリーマン引退しています。秘密裏に不動産投資をすすめ、華麗なる転身です。
彼のように、いくつも物件を積み重ね、引退を目指すのか、サラリーマンの副業程度で留めるのかそれによって買う物件や目線が変わってくる。到達したい目標によってアドバイスが変わってくるということを教えていただきました。
目標にはいつまでに何をどれくらいのレベルで達成するのか、それがどういったプロセスを経て達成するのか決めなくては行けません。また、そのプロセスに至っては、他人の事例など実現可能な方法であることを検証していかなければ、絵に書いた餅になってしまうでしょう。そこで自身も目標を明文化してみることにしました。
「2019年12月末までに、合計3棟取得し合計、4棟CF40万／月を目指す」
そのために、2018年1棟、2019年1棟の毎年1棟の追加購入を目指す。現在の資産状況から逆算し、オリックス、静岡、きらぼしのいずれかを使う予定。
なぜ？
CF40万を目指すと言うのは、今の物件のCF×3でおおよそ求めたものです。それが妥当か検証するために、下記の本を参考にしました。
P108 毎月50万円を達成すれば、選択肢は無数に増える
を参照。
要は、月50万を達成できれば、今後の拡大に関して選択肢が増えるため最速でお金持ちを目指す際に、初心者が目指すべき指標になるというものです。
月50万は資金的にも厳しいので、ちょっとだけ調整し、月40万が目標です。
現実から積み上げて考えても、理想の状態からトップダウンに考えて達成できそうな良い目標となりました。
どうやって？
平均3000万×3棟 CF13万×3棟＝39万これだけ取得することが出来れば、おおよそ40万は達成です。
現在所有の神奈川物件は、2800万の11.4％で手残りCFがおおよそ13万をモデルにしてこれが、3つと計算しています。
当初すべて築古で家賃が下がりきったものと考えていましたが、オリックスの場合のみ築浅2.3％で組める物件も可として物件を探しています。
参考にしたもの
タイトルがギラギラしています。他人の成功体験をなぞれるところがあれば、なぞっていくのが一番の近道です。先輩大家、本からノウハウをいただき拡大を進めて行きたいと思います。
この本には袋とじで、属性別・融資可能な銀行名記載一覧リストがついています。 また、P133に年収別融資コースが書いてありますこの辺りが目標を立てる上でいい目安となる資料だと思います。
（本を貼る）
物件ごとに使える銀行は、投資専門の不動産会社では教えていただけますが自分の状況からどういう順番で銀行を使っていったらいいのか、具体的に指し示すものはありあまりありませんでした。そういった意味でも一読するのが良いでしょう。
私の場合は、下記の順番です。
↓
公庫・SBJ・トラスト
信金・地銀
いまは、多少金融機関の事情も違ってくるので静岡&きらぼし&オリックスで3つ行ってその後お金を貯める期間を経て、信金にアタックしたいと思います。
メンズにとっての子育て
絶賛育児中。
歩き回る赤ちゃんがいます。
今日は大事なことに気づきました。
- お父さんにとっての子育ては、自分＋赤ちゃん＋お奥さんがいる環境下で行われる。
- お母さんにとっての子育ては、自分＋赤ちゃん（＋ときどき夫）で行われる。
お母さん視点に立つと、子育ては１人対応のことが多く、お父さん視点にたつと、子育ては２人対応のことが多いんじゃないかと。そうすると、「子育て」と言った時の大変さが全然違うと思いました。
自分の経験をもとにした帰納的推論です。少しでも早く帰って、負担を軽減させてあげたいな。
そのために効率よく仕事しましょう！
金曜は17:00に帰りました！
楽待コラムを読んで思うこと
金がないサラリーマンの戦略
ほどほどにしか金がない。
普通のサラリーマン1棟目の選択肢は、さほどいい条件は見込めない。1パーセント台の融資を引っ張りましたとかすごいなぁと思う。築古狙いではそもそも融資の土台に乗らないかもしれません。
取れる戦略は下の２つ
- 資金が貯まるまで待つ
- 金利条件が悪くても融資を長期で引く
選択肢から、考えると２つの手段が取れると思います。待ってから買うか、買ってから待つか。どちらにせよ、楽待コラムを読んでくも、資金があり有良な条件で融資を組める人からするとアドバイス&批判が出そうだ。
- →時間がもったいない、まずは不動産のオーナーにならないと始まらない。
- →35年ローンなんてどうかしてる。3%以上の金利なんて頭おかしい。
どちらを選んだにせよ、ありがたいアドバイスを喰らうので、この押し問答に正解はないと思う。
ここでは、多くを持たない者としてどういう戦略を自分がとっているのか認識することが大事だと思う。
収益物件の無料査定 結果は・・！
現在所有の神奈川物件、買って半年でまだまだ売るつもりはないけど無料査定してみました。
不動産会社からの査定メール
【査定結果】
土地について
■ご売却相場「2,890万円～3,150万円（坪単価45万円～49万円）
■表面利回り「9.5％～8.7％」
・太陽光は＋αとして、満室時の想定利回りのみで計上。
建物について
あとは建物分を考慮した金額設定ですが、
平成24年6月にやや北側の全2戸のアパートが、2,200万円での成約事例がございました。
当物件は土地の広さから算出するとほぼ土地値での金額となっており、表面利回りは10％の状態でした。
その点を考慮して現状のみの情報で考えると、
そこまで大きく金額を上乗せすることは厳しいのかと存じます。
太陽光抜きで購入価格を超えてるので、太陽光入れたらもう少し交渉できそう。将来が楽しみな物件です。
目次を買う話
仕事で専門性を身に着けるには、辞書となる本を買うことが一番だと考えます。いきなり読まなくていいので、買うことが重要。そして、手に取れる机の上に置くことが大事です。
本はなんでもいいわけではなく、できれば辞書となる網羅性が欲しい。大事なのは目次であり構成、ここに、欲しい専門知識の箱が用意されているかどうかが、専門性を身に着けられるかに関わります。目次の箱があることにより、現実世界で起きる問題がその目次に沿って頭の中で整理されていきます。
ちなみに、〇〇術などというテクニカル的な、1,000円前後の安いビジネス書は卒業したほうがいいです。値段が張っても構わないから、ぜひ専門書を買いましょう。10,000円とかすぐに回収できます。（昨日、とある専門書を10,000円で購入しました。)
でどうやって使うかというと、机の上に置く。
置いて、関連する話が出たときにだけそこを開く。辞書のような本であれば、実際に出てきた現実の問題が載っているのは1ページもないかもしれないです、数行で終わってしまうこともあるかもしれません。ただ、そうやって現実の問題→調べるサイクルを積み重ねること。そうすることにより、頭の中に本と同じ目次が自然とできるようになってきます。
出来れば、紙の本がいいと思います。
理由は、情報が止まっている所だと思います。出版された瞬間に、本は内容の更新を止め、1つの立ち位置を持つようになります。うすくうすく自分の目や脳に焼きつけるように理解していくためには、この立ち位置が大事で、自分は反対でもいいんです。自分の立ち位置も明確になっていきます。
ネット情報で足りると思った時期もありました。ただ、情報が動いていると焼き付けるのが大変です。一時的にわかった気になりますが、短期記憶なんて信じてはいけません。一時の快楽で消化されていきます。また、ネット情報はどんどんアップデートされていきます。トレンドを掴むのはいいですが、専門性をストックしていくには止まった情報がいいんです。
社会人になったあとに、気合入れて大学とかいくよりも、この方法の方が、実践と理論の間を行き来できます。私も20代前半で専門性をつけるために、大学に行かなくてはいけないんじゃないかと焦がれたこともありました。大学に行けば何とかなる、その幻想も早くなくした方がいいです。超現実的な問題を解くために、実践と理論を行き来することができれば、知識は深まっていきます。
専門性をつけたい人はおすすめです。
アパート持っている人の賃貸併用住宅ローン審査の結果
賃貸併用ローン審査通るか?
アパートローンを持っている人が、住宅ローン。
ましてや賃貸併用住宅のローンに通るのかチャレンジしました。
結論：審査通りました。
しかし、融資条件が金利 2.325%（変動）の35年
ウームそう来たか...
フルローン 計算すると月々の返済が232,935円
うーん、これは厳しい。126,000円の家賃収入を得ても、106,935円の支払。
＜シュミレーション＞条件：元利均等／ボーナス返済無し／金利2.325%／35年
| 借入(万) | 返済(円) | 家賃(円) | 実負担(円) |
| 6,690 | 232,935 | 126,000 | 106,935 |
| 6,600 | 229,802 | 126,000 | 103,802 |
| 6,500 | 226,320 | 126,000 | 100,320 |
| 6,400 | 222,838 | 126,000 | 96,838 |
| 6,300 | 219,356 | 126,000 | 93,356 |
| 6,200 | 215,874 | 126,000 | 89,874 |
| 6,100 | 212,393 | 126,000 | 86,393 |
| 6,000 | 208, 911 | 126,000 | 82,911 |
| 5,900 | 205,429 | 126,000 | 79,429 |
指値をして金額を下げれば、月額の家賃は下がるけれどうまみを感じるのは6,200万以下だな・・。それでは売主さんは首を縦に振らないと思われます。
正直金利が高いときびしいね。
がっかりすることが２つ
ブログ運営に関して、がっかりすることが2つ
- ブログのURLを決めるときの誤字
アセット誤）asstes→asset
よく見たら、複数形と単数形も入り混じる気持ち悪い形に。 - Adsenseのポリシー違反
ドライアイ関連記事→すべていったん下書きへ。もともとは、ドライアイで試行錯誤し、安定してきた話をメインに書こうと思っていました。
ブログURLは深く悲しい。URLが変わる＝住所が変わることと同じなので101号の青熊さんではなく、201号の青熊さんでした位違います。過去Googleに検索されていたブログがあるとしたら、それは引っかからなくなるということです。
ポリシー違反は原因がわからないので、とりあえずは仕方ない。へたなりに、たくさん書いて投稿時刻やアイキャッチもいじってみたけどとりあえず控え室に戻しました。
始めたばかりなので修正したよ！
